WHITEPAPER 2026
Realizado en conjunto con www.inresearch.com.ar
Un análisis del segmento de mayor crecimiento en el real estate comercial argentino.
Introducción
Dentro de lo que habitualmente consideramos como shopping centers, no hay muchas novedades en la Argentina. Son pocos los proyectos que se construyen. Y no sólo en nuestro país. Como categoría, los grandes shopping centers se siguen haciendo, pero a una tasa mucho menor que hace 15 o 20 años.
Esto no tiene que ver con un declive del negocio, ni con el ecommerce. Básicamente lo que sucede es que las grandes ciudades están saturadas y para las medianas, la escala no funciona.
Sin embargo, hay un segmento que silenciosamente y sin grandes titulares viene creciendo en el país. Son los Strip Malls y los Neighborhood Malls (o Shopping Vecinales). Acompañando el desarrollo de las áreas suburbanas de las grandes ciudades, estos complejos tienen una función específica: crean un mercado para aquellas nuevas poblaciones.
Clasificación ICSC de Centros Comerciales
La ICSC (International Council of Shopping Centers) define sus categorías de la siguiente manera:
| Tipo de Mall | Concepto | Tamaño GLA m² | Anclas | Locales |
| Centros de propósito general | ||||
| Super Regional Mall | Similar al regional pero con más variedad | >75.000 | 3+ | NA |
| Regional Mall | Mercadería general u orientada a la moda. Edificio cerrado, estacionamiento perimetral. | 37.000–75.000 | 2+ | 40-80 |
| Community Center | Mayor selección de indumentaria; configuración en línea, L o U. | 11.000–37.000 | 2+ | 15-40 |
| Neighborhood Center | Tiendas de conveniencia. | 2.800–11.000 | 1+ | 5-20 |
| Strip / Convenience | Fila de tiendas con estacionamiento frontal, sin pasillos cerrados. | <2.800 | — | — |
| Centros de propósito especializado | ||||
| Power Center | Anclas dominantes de una categoría específica. | 23.000–56.000 | 3+ | — |
| Lifestyle | Marcas reconocidas, gastronomía y entretenimiento al aire libre. | 14.000–46.000 | 0-2 | — |
| Factory Outlet | Tiendas de descuento de fábricas o marcas. | 4.600–37.000 | — | — |
| Theme / Festival | Ocio, turismo, entretenimiento. Puede ser reacondicionamiento urbano. | 7.500–23.000 | — | — |
| Propiedades de uso limitado | ||||
| Airport Retail | Tiendas concentradas dentro del área comercial de un aeropuerto. | 7.000–28.000 | — | — |
En este artículo realizamos una radiografía de los Centros Comunitarios, Shopping Vecinales y Strip Malls, el sector de mayor crecimiento dentro del negocio inmobiliario comercial.
Conceptos de Shopping Vecinales
Desde su concepción, vienen a solucionar el equipamiento urbano de nuevas extensiones demográficas que han recibido, generalmente, perfiles ABC1 a partir de desarrollos residenciales de tipo cerrados. Son centros de compras y servicios de tipo más rutinario para “no nacidos ni criados” en la zona.
Primero se desarrolló la expansión residencial —de baja densidad pero alto poder adquisitivo— y luego, a partir de alcanzar cierta escala, desembarcaron estos desarrollos comerciales.
Los tres conceptos centrales de estas propuestas:
- Fueron directamente a buscar al cliente a donde vive. A diferencia de los shopping centers que buscan la mejor ubicación para traccionar público, las propuestas vecinales invierten la lógica de captación.
- Diseñados de acuerdo al perfil. Son un componente más de la nueva comunidad y por su diseño visual, estético y experiencial se ajustan específicamente a la zona.
- Anclados en servicios y compras cotidianas. Resuelven lo cotidiano con una experiencia cuidada y alineada al perfil y expectativas zonales.
En suma, los shopping vecinales y los strip malls descentralizan la oferta y solucionan la logística de estas micro geografías y sus demandas.
Nuevo Quilmes Plaza – Buenos Aires
Estadísticas en Argentina
En el país encontramos 96 malls dentro de las categorías mencionadas. El número de shopping centers del tipo Unicenter, Alto Palermo o Palmares Open Mall no supera los 142 en todo el país, un número prácticamente fijo desde hace más de 10 años. El segmento vecinal, en cambio, viene creciendo sostenidamente y no parece tener un techo por el momento.
Cantidad de shoppings por provincia
| Provincia | Cantidad | Población 2022 | Hab/Shopping |
| Buenos Aires | 39 | 17.523.996 | 449.333 |
| Mendoza | 24 | 2.043.540 | 85.148 |
| Santa Fe | 9 | 3.544.908 | 393.879 |
| Córdoba | 8 | 3.840.905 | 480.113 |
| Salta | 5 | 1.441.351 | 288.270 |
| San Juan | 4 | 822.853 | 205.713 |
| Tucumán | 3 | 1.731.820 | 577.273 |
| Neuquén | 2 | 710.814 | 355.407 |
| Misiones | 1 | 1.278.873 | 1.278.873 |
| Río Negro | 1 | 750.768 | 750.768 |
| Total | 96 | — | — |
Detalle por grandes corredores – AMBA
| Corredor AMBA | Cantidad | Población 2022 | Hab/Shopping |
| AMBA Norte | 22 | 3.670.402 | 166.836 |
| AMBA Sur | 19 | 4.403.503 | 231.763 |
| AMBA Oeste | 7 | 3.907.141 | 558.163 |
| Total AMBA | 48 | 11.981.046 | 249.605 |
Detalle por grandes corredores – Interior
| Corredor Interior | Cantidad | Población 2022 | Hab/Shopping |
| Gran Mendoza | 23 | 1.191.341 | 51.797 |
| Gran Rosario | 5 | 1.403.265 | 280.653 |
| Gran Córdoba | 5 | 1.680.351 | 336.070 |
| Total Interior | 33 | — | — |
Características del Segmento
Este segmento tiene tres funciones principales:
- Aprovisionamiento: los visitantes realizan compras diarias. Supermercado de cercanía, kiosco, carnicería, verdulería, dietética, librería, casa de pastas, panadería, etc.
- Servicios: peluquería, barbería, uñas, arreglo de ropa, consultorios médicos, laboratorios, gimnasio, pilates, etc. La frecuencia es menor que la de aprovisionamiento, pero sigue siendo alta.
- Gastronomía: lugares de reunión de los nuevos barrios. Cafetería, pizzería, panadería, restaurantes de día. Son lugares de paso, no de alta gastronomía.
Pueden estar acompañados de oficinas comerciales o estudios profesionales en pisos superiores: arquitectos, inmobiliarias, médicos, psicólogos, odontólogos. Son el centro comercial y social de las nuevas zonas.
El Punto Shopping – Salta
Buenas Prácticas
La casuística local provee evidencia clara sobre qué funciona y qué no. A continuación, seis buenas prácticas en el desarrollo y gestión de estos emprendimientos:
1. Propiedad y administración centralizada
La primera tentación es vender los locales para financiar la obra. Sin embargo, esa práctica es la clave del fracaso. Un shopping necesita una mezcla comercial diseñada y controlada de manera unificada. Al vender los locales se pierde esa herramienta fundamental: incorporación de propuestas no acordes, repetición de rubros, diferencias de precios, cierres repentinos e imposibilidad de cambios.
2. Tamaño acorde al público
El estudio de la población presente y futura es otro punto crítico. Si el lugar es muy chico, pierde atractivo. Si es grande y no logra completarse, parece vacío. Planificar acorde al tamaño del público permite crear un proyecto que acompaña el crecimiento por etapas.
3. Tenant mix
La mezcla comercial determina el éxito del lugar. Es el punto más relevante. Si fallamos en la comercialización, el cliente no tendrá motivos para acercarse. Al comenzar el proyecto se diseña un ideal y luego se ajusta según el éxito logrado. Afortunadamente, ha surgido un ecosistema de comercios y marcas que buscan su expansión a través de este formato.
4. Circulación
Tiras de locales en L o U, siempre con estacionamiento en el centro. No requiere innovación arquitectónica: cualquier otro formato genera sectores fríos, circulación errática y zonas difíciles de alquilar. Los segundos pisos deben contar con escalera mecánica y ascensor.
5. Tamaño de los locales
Generalmente 50/60 m² es suficiente para la mayoría de las propuestas. Sin embargo, es ideal plantear algunos locales más grandes para supermercados de cercanía, gimnasio y gastronomía, rubros que una vez finalizada la obra son difíciles de redimensionar.
6. Estacionamiento suficiente
Gran parte de los visitantes llegan en auto, incluidos empleados y locatarios. Debe realizarse un análisis específico del lugar, el público y el tipo de locales para determinar el tamaño ideal del parking. Un estacionamiento que se completa fuera del horario pico provoca una pérdida de público constante a lo largo del tiempo.
Conclusión
Los strip malls y shopping vecinales representan uno de los pocos segmentos del real estate comercial con crecimiento genuino y sostenido en la Argentina actual. No son una moda ni una solución provisoria: son la respuesta lógica a una transformación demográfica que lleva décadas y que no muestra señales de revertirse.
Sin embargo, el éxito no es automático. La casuística local muestra con claridad que la diferencia entre un proyecto que prospera y uno que fracasa no pasa por la ubicación ni por la inversión inicial, sino por las decisiones de gestión: mantener la propiedad centralizada, diseñar el tenant mix con rigor, dimensionar el proyecto a la escala real del público y no ceder a la tentación de vender locales para financiar la obra.
El formato es accesible, pero no sencillo. La verdadera barrera de entrada no es el capital ni el terreno, sino el conocimiento para gestionarlo bien. Ahí reside, precisamente, la ventaja de quienes ya aprendieron la lección.
| Quien desarrolla un shopping vecinal no está construyendo un centro comercial: está construyendo el corazón de una comunidad nueva. Eso, bien ejecutado, es un activo con valor que crece junto con el barrio. |
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